Защита преимущественного права на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения

Оборот земель сельскохозяйственного назначения имеет определенную специфику, которая всегда учитывалась законодателем при принятии нормативных правовых актов в этой области.

О специальном правовом режиме использования, оборота земель сельскохозяйственного назначения позволяет говорить особое нормативное регулирование данной сферы правоотношений.

Применительно к землям сельскохозяйственного назначения понятие «земельный участок» является общим и неразрывно связано с понятием «земельная доля».

Земельная доля в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеет отличия от гражданско­правового понятия доли в праве общей собственности на имущество и обладает следующими специальными признаками: получена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий; может исчисляться дробно, в гектарах или балло­гектарах; предоставлялась гражданам в зависимости от многих факторов (например, профессии, стажа работы в хозяйстве и др.); предназначалась для выдела в натуре и совершения определенных юридических действий по распоряжению ею.

Вместе с тем экономическая, земельная реформа первой полвины 1990­х годов проводились в спешке, зачастую без учета реального уровня развития гражданских правоотношений и гражданского законодательства. В отношении земельных долей в период реформирования земельных отношений заключались сделки, которые противоречили гражданскому законодательству.

Положение с долями в общей долевой собственности на всей территории Российской Федерации и даже в пределах одного региона совершенно разнится. Где то доли остались в едином массиве, где то были раздроблены по видам сельскохозяйственных угодий или различным участкам, а в некоторых случаях собственники произвели межевание своих долей и образовали в счет данных долей конкретно определенные земельные участки.

Особенную сложность всегда представляют земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, количество участников долевой собственности на которые составляет значительное количество лиц.

В настоящее время к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями 13 и 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При этом особо подчеркнуто, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

­ завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю;

­ внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

­ передать свою земельную долю в доверительное управление;

­ продать;

­ подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину ­ члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Немаловажно, что одним из принципов законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина ­ члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Данный принцип служит привнесению в правоотношения по обороту земельных долей стабильности и предсказуемости.

Но всегда найдется тот, кто, не будучи участником долевой собственности, захочет вложить свои денежные средства в землю путем покупки долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В предыдущих выпусках Вестника нами уже неоднократно приводились примеры различных хозяйств, в которых скупка долей лицами, не являющимися участниками долевой собственности конкретного земельного участка ставила под угрозу целостность земельных активов и стабильность хозяйственной деятельности сельскохозяйственных производителей.

Так случилось и с сельскохозяйственным предприятием ООО «СХП «Свободный труд».

Гущин В.А., не являвшийся участником долевой собственности, обратился в суд с иском к участнику долевой собственности Рыбнову М.А. о взыскании задолженности, которая образовалась якобы из договора денежного займа.

Определением Новоселицкого районного суда Ставропольского края по гражданскому делу по иску Гущина В.А. к Рыбнову М.А. было утверждено мировое соглашение о взыскании задолженности, заключенное между сторонами, по которому стороны подтвердили, что долг ответчика перед истцом составляет определенную сумму денег. Однако истец по делу Гущин В.А. от исковых требований к ответчику о взыскании задолженности по договору денежного займа отказывается с условием передачи ему в счет погашения долга по долговому обязательству в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащей ответчику.

Стороны определили, что определение суда об утверждении мирового соглашения является основанием для регистрации перехода права собственности между сторонами, в соответствии с чем Гущин В.А. приобрел право общей долевой собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Так просто и незамысловато лицо, никогда не имевшее отношения к общей долевой собственности конкретного земельного участка стало полноценным сособственником и после этого уже на законных основаниях стало производить скупку земельных долей у других участников общей долевой собственности на землю.

Естественно, что первым, по кому ударило данное положение вещей, стало сельскохозяйственное предприятие, использовавшее земельный участок ­ ООО «СХП «Свободный труд».

Представляя интересы ООО «СХП «Свободный труд», специалисты Юридического агентства «СРВ», подали частную жалобу на определение Новоселицкого районного суда Ставропольского края.

В своей жалобе юристы указали, что принятый Новоселицким районным судом Ставропольского края судебный акт разрешил вопрос о правах и обязанностях третьего лица, не привлеченного к участию в деле, то есть арендатора ООО «СХП «Свободный труд».

В жалобе также было указано, что суд в нарушение действующего законодательства признал за истцом Гущиным В.А., не являющимся участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, право собственности на земельную долю в обход преимущественного права на ее приобретение иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «СХП «Свободный труд».

Арендатор ООО «СХП «Свободный труд» а также иные участники долевой собственности не были уведомлены об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение.

Очевидно, что условия мирового соглашения напрямую затрагивают интересы ООО «СХП «Свободный труд» и других участников долевой собственности, в отношении прав и обязанностей которых принято судебное решение, и которые были лишены возможности отстаивать свои права и законные интересы.

Как указывалось выше, в соответствии с нормами законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин ­ член крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дополнительно установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину ­ члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Рассматрев жалобу на определение Новоселицкого районного суда Ставропольского края, Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края пришла к выводу о том, что оспариваемое определение является незаконным по следующим основаниям:

Согласно части 1 статьи 46, части 3 статьи 123 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия.

В силу статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу части 3 статьи 38 Гражданского процессуального кодекса РФ стороны пользуются правами и несут равные процессуальные обязанности.

При этом согласно части 4 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы.

Согласно части 3 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса РФ апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле, и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

Утверждая мировое соглашение между сторонами суд первой инстанции исходил из того, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, совершено в интересах обеих сторон.

Вместе с тем судебная коллегия не согласилась с таким суждением суда превой инстанции.

Несмотря на то, что в силу статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, а стороны могут окончить дело мировым соглашением законом установлено также, что суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд апелляционной инстанции особенно обратил внимание, что поскольку утвержденное судом мировое соглашение по своей юридической силе приравнивается к решению суда и может исполняться, в том числе принудительно, на суд возлагается такая же ответственность за законность утверждаемого мирового соглашения, как и ответственность за законность выносимого решения суда по существу спора.

Поэтому, суд при утверждении мирового соглашения обязан проверить, не возникнет ли споров при его исполнении, не нарушаются ли права и законные интересы других лиц.

Новоселицким районным судом Ставропольского края требования указанных норм процессуального закона были нарушены, утверждено мировое соглашение сторон, по условиям которого ответчиком в счет погашения долга по долговому обязательству перед физическим лицом последнему была передана доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование ­ для сельскохозяйственного производства.

При этом суд не проверил и не установил, кто еще, кроме Рыбнова М.А., является участником общей долевой собственности на указанный земельный участок, и не будут ли нарушены права таких лиц представленным на утверждение суда мировым соглашением.

Однако, участниками общей долевой собственности на указанный земельный участок сельскохозяйственного назначения кроме Рыбнова М.А., являлись и другие граждане, которые передали данный участок в долгосрочную аренду юридическому лицу ООО «СХП «Свободный труд» по договору аренды.

В случае выяснения таких обстоятельств суд должен был по своей инициативе привлечь участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, а также арендатора ООО «СХП «Свободный труд» к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.43 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку решение суда могло повлиять на их права и обязанности в той же степени как и на права и обязанности сторон по делу.

Между тем они к участию в деле привлечены не были.

Не применив подлежащее применению положение ст.43 ГПК РФ, суд тем самым разрешил спор о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Тем самым суд признал обоснованной поданную апелляционную жалобу арендатора и отменил незаконное определение суда первой инстанции.

Таким образом, проведя грамотную работу, юристы Юридического агентства «СРВ» вернули ситуацию к «status quo», отвечающему общим интересам всех сособственников и участников оборота земель сельскохозяйственного назначения и интересам сельскохозяйственного товаропроизводителя ­ ООО «СХП «Свободный труд».

Заместитель генерального директора
ООО «СРВ»
А.Н. Никитенко

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь
17 марта 2016 года Дело № 33­1654/2016