Ограничения на приватизацию участка сельхозназначения потребовали экспертного уточнения

Земельное регулирование в нашей стране еще остается той сферой, которая продолжает активно корректироваться. Трудно сказать, какое еще законодательство меняется столь часто и почти каждый раз так существенно. Специализирующиеся на земельных спорах юристы подтвердят, что зачастую это порождает новые коллизии или обостряет существующее положение дел.

Действующую систему многие называют сложной и избыточной, главные проблемы которой, к сожалению, никуда не деваются. В «земельных делах» для бизнеса остаются высокими (а порой и почти непреодолимыми) административные барьеры, процедуры обременены излишними согласованиями, законодательство по-прежнему «грешит» откровенно общими формулировками, которые иногда очень мешают докопаться до истины, а у властей на местах остается широкое поле для всяческих злоупотреблений. Все это усугубляется еще и тем фактом, что многие земельные массивы в федеральной и региональной собственности до сих пор не учтены должным образом.

Вместе с тем нельзя сказать, что такое положение дел устраивает власть или же игнорируется ею. Поиск оптимальных решений ведется не первый год. Так, в 2018 году Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев утвердил План мероприятий по совершенствованию правового регулирования земельных отношений. Документ должен быть реализован до конца 2020 года, его главная цель – повышение эффективности использования земель на всех уровнях, причем акцент должен быть сделан на выстраивание прозрачных отношений в этой сфере и бережное использование земельного ресурса.

Кстати, объявляя об этом на одном из заседаний кабмина, премьер-министр особо выделил острые проблемы оборота земель сельхозназначения и их нецелевого использования. «В плане есть механизмы, которые позволят эффективнее определить правовой режим земли. Зачастую с этим возникают трудности. Надо дать людям, которые годами владеют земельными участками, возможность на них оформить права, включая, кстати, известный еще со времен римского права институт приобретательской давности, который у нас в стране мало применяется», – объяснил председатель правительства.

Действительно, в существующих реалиях трудности с оформлением земель, много лет используемыми одним и тем же лицом без нарушений, могут появиться совершенно неожиданно. Так, не секрет, что многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. При этом арендатор или собственник земельного участка может долгое время не знать о его специфике, которая впоследствии де-юре помешает полноценно распоряжаться недвижимостью. По большому счету именно в такой ситуации оказалось краснодарское ООО «Торгово-производственная компания «Дары Кубани».

Предприятие на протяжении двадцати лет арендовало земельный участок (кадастровый номер 23:14:0306000:45) в Крыловском районе Краснодарского края, щепетильно соблюдая все требования закона по его целевому использованию. Но когда дело дошло до приобретения земли в собственность, что в данном случае представляло собой вполне ожидаемый сценарий, от Департамента имущественных отношений Краснодарского края был получен категорический отказ. Якобы данный участок не может перейти из региональной в частную собственность. Орган госвласти в своем решении руководствовался тем, что северная граница земельного участка находится в пределах береговой полосы водного объекта – балка «Макушина». В свою очередь Водный кодекс РФ в таких случаях запрещает приватизацию.

Вместе с тем ООО «ТПК «Дары Кубани» предприняло попытку повлиять на ситуацию – безусловно, в рамках правовых оснований. Ведь несмотря на то, что в подобных случаях законодательство по понятным причинам предусматривает категоричный запрет и не допускает трактовок, документам департамента в данной ситуации можно было противопоставить реальность. Правда, тот факт, что спорный земельный участок не накладывался на территорию с особым статусом, могла подтвердить лишь землеустроительная экспертиза, которая и была проведена в рамках судебного разбирательства.

При поддержке юристов Группы компаний «СРВ» ООО «ТПК «Дары Кубани» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка, возложении обязанности осуществить подготовку проекта постановления и договора купли-продажи земельного участка в Крыловском районе и направлении проекта договора заявителю с предложением о заключении договора.

Специалисты «СРВ» настаивали, что в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Факт использования ООО «ТПК «Дары Кубани» спорного земельного участка, начиная с 2007 года, сторонами не оспаривался. Более того, в качестве доказательств были представлены акты ГУП Краснодарского края «Кубаньземконтроль», подтверждавшие, что земельный участок использовался согласно договору аренды, в соответствии с целевым назначением. А акт сверки расчетов свидетельствовал о полном отсутствии задолженности по арендной плате.

Но в связи с тем, что категорически запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ), статус спорного участка потребовал отдельной проверки. Ведь единственное, на что ссылались представители Департамента имущественных отношений Краснодарского края, - это пояснительная записка к акту обследования земельного участка от 09.08.2016 №651, где утверждалось, что северная граница испрашиваемого земельного участка находится в пределах береговой полосы балки «Макушина».

В целях проверки обстоятельства, послужившего основанием для отказа в предоставлении земельного участка, Арбитражным судом Краснодарского края по ходатайству ООО «ТПК «Дары Кубани» была назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ООО «Кубанский научно-исследовательский институт геодезии и проектов землеустройства». Согласно представленного в материалы дела заключения эксперта, границы земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:45 (местоположение: Краснодарский край, Крыловский район, СПСК «Крыловский» отд. 3, поле 6, клетка 1, площадь 532358 кв.м), не имеют пересечения с водоохраной зоной водного объекта, расположенного на балке «Макушина».

С учетом этого, при рассмотрении спора по существу суд установил отсутствие пересечения граница спорного участка с границами водоохранного объекта и констатировал, что Департаментом имущественных отношений Краснодарского края не доказано нахождение спорного земельного участка. Соответственно, правовые основания для отказа заявителю в предоставлении в собственность за плату земельного участка у Департамента имущественных отношений Краснодарского края отсутствовали.

«В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает его и при отсутствии оснований для отказа, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляет подготовку проекта договора аренды, его подписание и направляет проект для подписания заявителю (пункт 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации)», - такое напоминание ответчику адресует Арбитражный суд Краснодарского края в решении по делу №А32-811/2017 от 07.02.2018.

Таким образом, отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении в собственность за плату ООО «ТПК «Дары Кубани» земельного участка сельскохозяйственного назначения был признан несоответствующим положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года №101-ФЗ. Суд обязал департамент в 30-дневный срок подготовить проект договора купли-продажи и направить его в адрес заявителя.

Как видим, исправление наложений участков и нестыковок может быть непростой процедурой, требующей временных и финансовых ресурсов. Причем данное разбирательство показательно прежде всего в том плане, что отказ с отсылкой к каким-то описательным документам нуждается в дополнительной проверке. Вместе с тем выше описанное разбирательство еще не было осложнено наличием интересов и прав других землепользователей, что, как показывает практика, в силу несовершенного законодательства вполне могло отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

Заместитель генерального директора
ООО «СРВ»
А.Н. Никитенко