Рейдерский захват земель сельскохозяйственного назначения и как с ним бороться

Юридическое агентство «СРВ», на абонентском обслуживании которого находится значительное число сельскохозяйственных товаропроизводителей Северо-Кавказского и Южного федеральных округов, постоянно сталкивается с применением законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

При этом особое место в спорах, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, всегда занимают ситуации вокруг оборота долей в праве общей долевой собственности.

Земли общей долевой собственности, переданные гражданам по результатам земельной реформы переходного периода в начале 1990-х годов, для многих сельскохозяйственных товаропроизводителей являются основным земельным активом.

В целом, согласно докладу о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения, подготовленного Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, в собственности граждан находится более четверти всех земель сельскохозяйственного назначения.

Используя такие земли на праве долгосрочной аренды, кооперативы и общества вкладывают немалые средства в поддержание агрохимического состояния почв, надлежащего севооборота сельскохозяйственных культур на этих земельных участках. Сельскохозяйственные производители полагают, что если ими в полном объеме исполняются обязательства арендатора перед собственниками земельных долей, проводится нужная социально-экономическая политика, то и оснований для беспокойства относительно возможности долго и плодотворно работать на этой земле нет.

Однако это не всегда так.

Земля, находящаяся в общей долевой собственности, не есть что-то статичное и неизменное. Напротив, внутри этого массива постоянно происходят процессы, связанные с переходом прав на доли от одних собственников к другим и объединению долей в руках отдельных граждан, наследованием и дроблением долей.

В предыдущих выпусках Вестника нами уже неоднократно приводились примеры различных хозяйств, в которых скупка долей кем-то из сособственников резко изменяла ситуацию, связанную с использованием земельного участка и ставила под угрозу целостность системы сельскохозяйственного оборота, предсказуемость и стабильность хозяйственной деятельности сельскохозяйственных производителей.

Еще более осложняется ситуация, если скупка долей производится не изнутри кем-то из дольщиков, а является целенаправленной политикой «со стороны».

Отношения выдела и купли-продажи земельного участка в разное время развития российского законодательства регулировались разными законодательными актами, но всегда в них содержались нормы, направленные на защиту собственников земельных долей от вмешательства извне и ограничение круга лиц, имеющих право покупать доли, находящиеся в праве долевой собственности.

Для этого нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю – у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, у муниципального образования.

Преимущественное право покупки земельной доли предоставлено также сельскохозяйственной организации и крестьянскому хозяйству, если они используют эту земельную долю.

Законом прямо предусмотрено, что продавать земельную долю без выделения ее в натуре другим лицам (не являющимся участниками долевой собственности либо сельскохозяйственной организацией, использующей долю) запрещено.

Это положение закона в определенной степени защищает общий интерес собственников земельных долей, направленный на сохранение земельного массива как сельскохозяйственного объекта, воспрепятствование скупке земельных долей.

Но, как всегда бывает в извечном споре «меча и щита», каждое действие законодателя по защите общего интереса собственников земельных долей и сельскохозяйственных производителей, инициирует ответные действия со стороны сил, нацеленных на разрушение целостности сельскохозяйственного оборота земель и фрагментарную скупку активов хозяйств.

В период становления нормы закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения заинтересованные силы придумали, как им казалось, идеальную схему включения в число собственников земельных долей и обхода законодательной нормы.

Базировалась такая схема на нормах гражданского и гражданского процессуального права, а с включением в схему судебного разбирательства и судебного решения, обеспечивалась мнимая законность действий.

В общих чертах последовательность действий такова: с лицом, являющимся участником долевой собственности заключается договор займа, по которому последний занимает крупную сумму денег у третьего лица, никаким образом не относящегося к общей долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения. По прошествии определенного периода времени, это лицо обращается в суд о взыскании долга, и тут выясняется, что денег для возврата долга у собственника доли нет, но есть сама земельная доля, которой тот согласен расплатиться в счет долга. Делается мировое соглашение о передаче земельной доли заемщику в счет долга, которое утверждается определением суда и приобретает силу правоустанавливающего документа.

Таким образом, заинтересованное лицо, при других обстоятельствах, не имеющее никакого права покупать земельную долю, становится участником долевой собственности независимо от мнения остальных участников долевой собственности и сельскохозяйственного производителя, использующего земельный участок. Тем более, что в большинстве случаев иные собственники и арендатор к участию в деле не привлекаются и о своих правах на долю заявить не могут.

Ну а став участниками общей долевой собственности, и, пользуясь правом неограниченной скупки долей, заезжие гости начинают вести деятельность по укрупнению размера принадлежащих им долей в праве долевой собственности, проводя агрессивную политику в отношении хозяйства, использующего земельный участок.

Конечным итогом такой политики может стать выделение земельных участков в счет принадлежащих собственникам земельных долей или вообще захват земельного актива.

Именно с такой ситуацией столкнулось ООО «Егорлык», обратившееся за помощью в Юридическое агентство «СРВ».

В 2011 году Изобильненский районный суд Ставропольского края вынес определение, в соответствии с которым утвердил мировое соглашение сторон, в соответствии с условиями которого ответчик Репина Н.Г. передала в качестве отступного в собственность истца Альчакова А.А. доли в размере 7/602 в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Такое же определение суд принял по спору между Шейкиной Т.А. и все той же Репиной Н.Г., только предметом мирового соглашения стала доля в размере 7/1204 в праве общей долевой собственности на все тот же земельный участок.

Тем самым, в соответствии с мировыми соглашениями, утвержденными Изобильненским районным судом Ставропольского края, от участника долевой собственности лицу, не являвшемуся участником долевой собственности, была передана доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

При этом земельный участок находится в долгосрочной аренде юридического лица ООО «Егорлык» в соответствии с условиями договора аренды, который зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Представляя интересы ООО «Егорлык», специалисты Юридического агентства «СРВ», подали частные жалобы на определения Изобильненского районного суда Ставропольского края.

Юристы указали, что принятые Изобильненским районным судом Ставропольского края судебные акты разрешили вопрос о правах и обязанностях третьего лица, не привлеченного к участию в деле, то есть арендатора ООО «Егорлык».

Определения Изобильненского районного суда Ставропольского края являются незаконными и подлежат отмене как нарушающие законные права и интересы остальных сособственников и арендатора земельного участка – ООО «Егорлык».

Как указывалось выше, в соответствии с нормами законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принадлежавшие Репиной Н.Г. доли в праве общей долевой собственности находятся в аренде у ООО «Егорлык» на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дополнительно установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Тем самым, при вынесении оспариваемых определений, судом в нарушение действующего законодательства установлено право собственности Альчакова А.А. и Шейкиной Т.А., не являющихся участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на земельные доли Репиной Н.Г., в обход преимущественного права на их приобретение, закрепленного за иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «Егорлык».

ООО «Егорлык», а также иные участники долевой собственности не были уведомлены об отчуждении земельных долей с нарушением преимущественного права на их приобретение.

При рассмотрении гражданского дела по иску Альчакова А.А. к Репиной Н.Г. и по иску Шейкиной Т.А. к Репиной Н.Г., об утверждении между ними мировых соглашений к участию в деле судом не были привлечены собственники земельных долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения и не привлечен арендатор ООО «Егорлык», что не соответствует требованиям статей 42, 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как условия мировых соглашений напрямую затрагивают права и обязанности ООО «Егорлык» и иных участников долевой собственности.

ООО «Егорлык», не привлеченное к участию в делах, о правах и об обязанностях которого судом первой инстанции приняты судебные акты, было лишено возможности отстаивать свои права и законные интересы на стадии рассмотрения указанных выше дел судом первой инстанции по существу, поставлено в неравное положение с лицами, привлеченными к участию в деле, чем был нарушен конституционный принцип равенства в реализации права на судебную защиту и неправомерно ограничены процессуальные права ООО «Егорлык», в том числе и право на защиту своих прав и законных интересов в суде.

Так как судом при вынесении оспариваемых судебных актов были допущены грубые нарушения норм процессуального права в части определения круга лиц, права и законные интересы которых затрагиваются мировым соглашением сторон по делу и привлечения их к участию в деле, такой судебный акт подлежит отмене.

Также судом в нарушение действующего законодательства установлено право собственности истцов – Альчакова А.А. и Шейкиной Т.А. – не являющихся участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на земельные доли Репиной Н.Г., в обход преимущественного права на их приобретение, закрепленного за иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «Егорлык».

Частная жалоба ООО «Егорлык» была поддержана другим участником долевой собственности. Он также заявил частные жалобы на определения суда.

Рассмотрев доводы представителей ООО «Егорлык», Изобильненский районный суд Ставропольского края восстановил срок подачи частной жалобы на определение суда об утверждении мирового соглашения и передал жалобу в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда для рассмотрения.

А тем временем, не дожидаясь процессуального решения суда апелляционной инстанции, сотрудниками Юридического агентства «СРВ» от имени и в интересах ООО «Егорлык» было произведено очередное процессуальное действие – заявлено исковое заявление о переводе на ООО «Егорлык» прав и обязанностей по сделкам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, совершенным Альчаковым А.А. и Шейкиной Т.А.

В настоящее время данный иск рассматривается Изобильненским районным судом, но уже сейчас понятно, что результат этого спора определен и в конечном итоге шитая белыми нитками афёра будет пресечена в пользу законных интересов Клиента.

Таким образом, проведя грамотную работу, юристы Юридического агентства «СРВ» уже не в первый раз воспрепятствовали «растаскиванию» земельного участка через скупку земельных долей и способствовали сохранению основного актива сельскохозяйственного товаропроизводителя ООО «Егорлык», а также соблюдению общих интересов всех сособственников и участников оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Заместитель генерального директора
ООО «СРВ»
А.Н. Никитенко

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 июня 2015 года г. Изобильный

Изобильненский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи при секретаре судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда заявление ООО «Егорлык» и заявление Митряшкина Василия Ивановича о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи частной жалобы на определение Изобильненского районного суда от 24.11.2011 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Шейкиной Татьяны Анатольевны к Репиной Наталье Геннадиевне о взыскании долга по договору займа

УСТАНОВИЛ:

ООО «Егорлык» и Митряшкин В.И. обратились в суд с заявлением, в котором просили восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи частной жалобы на определение Изобильненского районного суда от 24.11.2011 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Шейкиной Т.А. к Репиной Н.Г.о взыскании долга по договору займа.

В судебном заседании представитель заявителя ООО «Егорлык» - Роженко М.А. заявление поддержал и суду пояснил, что в ноябре 2011 г. судом было вынесено определение, которым утверждены условия мирового соглашения между Шейкиной Т.А. и Репиной Н.Г. Согласно условиям мирового соглашения Репина Н.Г, передала в качестве отступного в собственность Шейкиной Т.А. долю в размере 7/1204 в праве общей долей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, участок находится примерно в 0,5 км по направлению на северо-запад от ориентира ст. Каменнобродская, принадлежащий Репиной Н.Г. При этом, данный земельный участок, находится в долгосрочной аренде ООО «Егорлык».

Данным определением суда нарушаются права ООО «Егорлык». Заявитель намерен обжаловать указанное определение суда, однако им пропущен процессуальный срок для обжалования. О наличии определения суда ООО «Егорлык» стало известно лишь в апреле 2015 г. после получения выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Полагал, что процессуальный срок пропущен по уважительной причине. Просил суд удовлетворить заявление.

Представитель заявителя Митряшкина В.И. - Чмыхов А.А., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявление поддержал и суду пояснил, что в ноябре 2011 г. судом было вынесено определение, которым утверждены условия мирового соглашения между Шейкиной Т.А. и Репиной Н.Г. Согласно условиям мирового соглашения Репина Н.Г. передала в качестве отступного в собственность Шейкиной Т.А. долю в размере 7/1204 в праве общей долей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, участок находится примерно в 0,5 км по направлению на северо-запад от ориентира ст Каменнобродская, принадлежащий Репиной Н.Г. Однако данный земельный участок, находится в долгосрочной аренде ООО «Егорлык». Также земельный участок обременен правами общей долевой собственности иных участников общей долевой собственности. При этом, арендатор и иные собственники земельного участка не были привлечены к участию в деле.

Заявитель намерен обжаловать указанное определение суда, однако им пропущен процессуальный срок для обжалования. О нарушении своих прав Митряшкин В.И. узнал при обращении в ООО «Егорлык» в апреле 2015 г. Полагал, что процессуальный срок пропущен Митряшкиным В.И. по уважительной причине. Просил суд удовлетворить заявление.

Заявитель Митряшкин В.И. в судебное заседание не явился. Заявление о проведении судебного заседания в его отсутствие не представил.

Представитель Шейкиной Т. А. — Некряч М.Ю., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, с заявлениями не согласен и в судебном заседании суду пояснил, что заявителям было давно известно о наличии права собственности у Шейкиной Т.А. на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Так, арендодатели ежегодно получают от ООО «Егорлык» арендную плату за пользование земельными долями, при этом, плата производится строго по паспортам.

Кроме того, перед выдачей арендной платы происходит уточнение списков собственников долей, для чего, запрашивается выписка из ЕГРП. На основании вышеизложенного, полагал, что основания для удовлетворения заявлений ООО «Егорлык» и Митряшкина В.И. отсутствуют. Просил суд отказать в восстановлении пропущенного процессуального срока.

Шейкина Т.А. и Репина Н.Г., извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явились. Заявления о рассмотрении дела в их отсутствие не представили.

Исходя из положений ст. 112 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть заявление в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения представителя ООО «Егорлык», Митряшкина В.И. - Чмыхова А.А., Шейкиной Т.А. - Некряч М.Ю., исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Определением суда от 24.11.2011 г. , вступившим в законную силу, утверждены условия мирового соглашения, между Шейкиной Т.А. и Репиной Н.Г. Одним из условий мирового соглашения являлось: передача Репиной Н.Г. в собственность Шейкиной Т.А. доли в размере 7/1204 в праве общей долей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, участок находится примерно в 0,5 км по направлению на северо-запад от ориентира ст. Каменнобродская.

Как установлено в судебном заседании данный земельный участок находится в долгосрочной аренде ООО «Егорлык» и обременен правами общей долевой собственности иных участников общей долевой собственности.

В связи с несогласием с данным определением суда ООО «Егорлык» и Митряшкиным В.И. были поданы частные жалобы.

Согласно ч. 1 ст. 112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

При этом необходимо отметить, что к уважительным причинам пропуска указанного срока, относится получение лицом, не присутствовавшим в судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела, копии судебного акта суда по истечение срока обжалования и другие.

Как следует из содержания заявления ООО «Егорлык» и Митряшкина В.И. о наличии определения суда они узнали только в апреле 2015 г., то есть после получения выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРП № 26-0-1-34/4001/2015- 985 от 15.04.2015 г.

При этом, судом не может быть принят во внимание ответ на запрос суда, согласно которому ООО «Егорлык» в период с 2012 г. по настоящее время за выписками на указанный земельный участок не обращалось, поскольку факт обращения ООО «Егорлык» за выписками из ЕГРП подтверждается выпиской из ЕГРП № 26-0-1-34/4001/2015-985 от 15.04.2015 г.

Митряшкин В.И. узнал о наличии определения суда от 24.11.2011 г. при обращении в ООО «Егорлык» в апреле 2015 г.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что заявители: ООО «Егорлык» и Митряшкин В.И. не имели возможности обжаловать указанный судебный акт, в установленный законом срок.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя Шейкиной Т.А. - Некряч М.Ю. об отсутствии оснований для восстановления пропущенного процессуального срока, поскольку отказ в восстановлении пропущенного срока будет препятствовать доступу ООО «Егорлык» и Митряшкина В.И. к правосудию.

Таким образом, с учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что процессуальный срок пропущен ООО «Егорлык» и Митряшкиным В.И. по уважительной причине, в связи с чем, имеются основания для восстановления пропущенного процессуального срока для подачи частной жалобы на определение Изобильненского районного суда от 24.11.2011 г. и удовлетворения заявлений ООО «Егорлык» и Митряшкина В.И.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 112, 224-225 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявления ООО «Егорлык» о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи частной жалобы на определение Изобильненского районного суда от 24.11.2011 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Шейкиной Татьяны Анатольевны к Репиной Наталье Геннадиевне о взыскании долга по договору займа - удовлетворить.

Заявление Митряшкина Василия Ивановича о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи частной жалобы на определение Изобильненского районного суда от 24.11.2011 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Шейкиной Татьяны Анатольевны к Репиной Наталье Геннадиевне о взыскании долга по договору займа - удовлетворить.

Восстановить ООО «Егорлык» и Митряшкину Василию Ивановичу пропущенный процессуального срока для подачи частной жалобы на определение Изобильненского районного суда от 24.11.2011 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Шейкиной Татьяны Анатольевны к Репиной Наталье Геннадиевне о взыскании долга по договору займа.

На определение может быть подана частная жалоба в Ставропольский краевой суд в течение 15 дней через Изобильненский районный суд.

Судья С.А. Дудкин