Неуплаченные арендные платежи и после окончания срока аренды земельных участков могут быть взысканы в судебном порядке.
Заместитель начальника юридического отдела 
Взыскание долга по арендной плате за использование земельных участков достаточно хорошо урегулировано законодательством и договорами аренды земельных участков. Общая схема заключается в следующем.По действующему договору аренды из-за неуплаты у Арендатора возникает долг. Арендодатель с целью получения средств направляет уведомление с предложением уплатить долг, а также требует уплатить неустойку (пени), предусмотренную договором. Если Арендатор не исполняет эти требования, то Арендодатель предъявляет в исковом порядке требования к Арендатору. На основании решения суда и исполнительного листа взыскивается долг по арендной плате и неустойке. Но в каждом конкретном судебном случае возникают определенные сложности, о некоторых из них мы расскажем в этой статье. Крупная компания ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы»занимается размещением воздушных линий электропередач и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, для чего заключает договоры аренды с собственниками земель сельскохозяйственного назначения. Однако, по окончании строительства и истечении срока аренды продолжает использовать земельные участки, что влечет для собственников земли существенные убытки. От неправомерных действий ОАО «ФСК ЕЭС» собственников земельных участков предстояло защитить в суде Юридическому агентству «СРВ», а именно с такой проблемой в Агентство обратились индивидуальные предприниматели Коваленко Елена Геннадьевна и Пупков Сергей Викторович. Перед специалистами Юридического агентства «СРВ» стояла задача подготовить исковые заявления для обращения в суд, с целью взыскания арендной платы с ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы»за пользование земельными участками, принадлежащими ИП Коваленко Е.Г. и ИП Пупкову С.В. на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности на земельный участок и заключенных договоров аренды, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Хотелось бы на примере спора, между ИП Коваленко Е.Г. и ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» рассмотреть основные особенности дел, по взысканию арендной платы по договору. Из материалов дела следует, что 21 февраля 2011 года предпринимателем (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды № 183, по которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС-Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск с ПС 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ»: №№ опор 54-62, в границах, указанных в карте (плане) части участка, площадью 13 335 кв.м. Согласно пункту 2.1 указанного договора срок аренды: с 21.01.2014 г. по 22.01.2014 г. После истечения срока договора аренды, Арендатор используемую часть земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 622 Гражданского кодекса РФ, не освободил, продолжил использование части земельного участка для целей строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по мнению истца, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Согласно пункту 3.1. договора, размер арендной платы за 364 дня составляет 1 466 850 (Один миллион четыреста шестьдесят шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 00 копеек. В соответствии с пунктом 3.2. Договора, арендная плата за фактическое использование земельного участка вносится арендатором единовременно путем перечисления на счет арендодателя, в течение 60 календарных дней со дня подписания Договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В нарушение указанной нормы, а также п. п. 3.1., 3.2. Договора, Ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы. В судебном разбирательстве было установлено, что с начала действия аренды – 01 ноября 2010 года Ответчик внес только один платеж в соответствии с платежным поручением от 12 сентября 2011 года № 719, которым перечислил арендную плату за период с 01 ноября 2010 года по 30 октября 2011 года в размере 1 609 222 (Один миллион шестьсот девять тысяч двести двадцать два) рубля 73 копейки. За использование земельного участка с 31 октября 2011 года оплата арендатором не производилась. Расчет задолженности по арендной плате за 364 дня (период оплаты, установленный пунктом 3.1.Договора) производится в соответствии с Приложением № 2 к Договору «Расчет арендной платы и платы за фактическое использование части участка», подписанным сторонами Договора, по формуле: Арендная плата = Плзем. БАренд., где Плзем. – площадь части земельного участка, БАренд. – базовый размер арендной платы. В Арбитражный суд Ставропольского края был представлен расчет взыскиваемой арендной платы 4 400 550 руб. за период с 31.10.2011 г. по 30.10.2014 г. и 429 341,42 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.08.2011 г. по 25.12.2014 г. (с учетом уточнения размера исковых требований). Ответчик предоставил суду отзыв на исковое заявление. По мнению ОАО «ФСК ЕЭС», истец по окончании строительства имел возможность беспрепятственно использовать земельный участок и провел работы по рекультивации, а также, что «истец злоупотребляет своим правом на получение арендных платежей». Специалистами Юридического агентства «СРВ»в судебное разбирательство были подготовлены дополнения к исковому заявлению, объяснения ИП Коваленко Е.Г., акт обследования земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600002:618, проведенного 20.02.2015 г. комиссией в составе Главы Жуковского сельского поселения Чайкина С.В., кадастрового инженера Тимоховича П.И., Коваленко Е.Г. и Пупкова С.В. (собственника смежного участка). В данном акте указано, что комиссия зафиксировала отсутствие рекультивации на части земельного участка вдоль линии электропередачи. При подготовке к делу юристами было собрано необходимое количество доказательств: не только судебной практики, но составлен акт обследования земельного участка, представлены дополнения, что в совокупности помогло суду разрешить спор в пользу истца. Таким образом, специалистами Юридического агентства «СРВ» была проанализирована судебная практика по данной категории дел, произведен подсчет суммы арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, что помогло ИП Коваленко Е.Г. доказать свою позицию в суде и отстоять свои законные интересы. Суд, проанализировал весь объем доказательственной базы, предоставленной специалистами нашего Агентства и вынес мотивированное и справедливое решение, которым требования истца удовлетворены в полном объеме. Решением суда от 01.06.2015 г. по делу № А63-10002/2014 взыскано с Ответчика в пользу Истца 4 829 891 рубль 42 коп., из которых 4 400 550 руб. основного долга и 429 341,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В дополнение хотелось бы добавить, что ИП Пупков С.В. также обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с аналогичным исковым заявлением к ОАО «ФСК ЕЭС» о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка №223 от 26.04.2012 г. Подготовкой искового заявления в суд и защитой интересов ИП Пупкова С.В. занимались специалисты Юридического агентства «СРВ». 23.03.2015 г. Арбитражным судом Ставропольского края исковые требования ИП Пупкова С.В. удовлетворены в полном объеме. Таким образом, на сегодняшний день, мы доказали правомерность взыскания арендных платежей по заключенным договорам и защитили интересы индивидуальных предпринимателей в судебном разбирательстве. В настоящее время специалисты Юридического агентства «СРВ» продолжают представлять интересы физических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые предоставили в аренду земли сельскохозяйственного назначения ОАО «ФСК ЕЭС», а по истечении срока аренды не получили арендные платежи. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
ООО «СРВ»
Т.А. Першина
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ставрополь
01 июня 2015 г. Дело № А63-10002/2014
Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2015 года
Решение изготовлено в полном объеме 01 июня 2015 года
Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Коваленко Елены Геннадьевны, ОГРН 312617415300060, г. Волгодонск Ростовской области, к открытому акционерному обществу «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы», ОГРН 1024701893336, г. Москва, третьи лица: - закрытое акционерное общество «Геофорум», ОГРН 1057746239264, г.Москва, - открытое акционерное общество «Стройтрансгаз», ОГРН 1025700768950, г.Москва, о взыскании 4 400 550 руб. арендной платы и 429 341,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами,при участии представителей истца Никитенко А.Н. по доверенности от 15.08.2014 г. и Роженко М.А. по доверенности от 15.08.2014 г., представителей ответчика Суворовой Е.И. по доверенности от 30.06.2014 г. и Драновской К.В. по доверенности от 03.10.2014 г., представителя ОАО «Стройтрансгаз» Бешенцева А.М. по доверенности от 31.03.2015, в отсутствие ЗАО «Геофорум»,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Коваленко Е.Г. обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОАО «ФСК ЕЭС» (далее также - общество) о взыскании 4 400 550 руб. арендной платы за период с 31.10.2011 г. по 30.10.2014 г. и 429 341,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.08.2011 г. по 25.12.2014 г. (с учетом уточнения размера исковых требований).
Ответчик иск не признал, указав, что строительство линии электропередачи окончено в декабре 2012 г. (акт приемки законченного строительством объекта КС-14 от 29.12.2012 г. № 846) и с этого момента истец имеет возможность использовать свой участок для сельскохозяйственного производства, при этом рекультивация участка осуществлена в 2009 году (акт о приемке выполненных работ № 10/17 от 08.12.2009 г.). По мнению ответчика, по окончании строительства арендная плата должна быть рассчитана только от площади под опорами в соответствии с Правилами определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, утвержденными Постановление Правительства РФ от 11.08.2003 г. № 486. Кроме того, общество указывает, что задолженность по арендной плате за период с 30.10.2011 г. по 29.04.2013 г. перечислена истцу закрытым акционерным обществом «Геофорум».
Третьи лица ЗАО «Геофорум» и ОАО «Стройтрансгаз» в отзывах на иск пояснили, что в 2013 году ОАО «ФСК ЕЭС» приступило к реализации титула «ВЛ 500 кВ Ростовская АЭС - Тихорецк № 2 с расширением ПС 500 кВ Тихорецкая», для чего был заключен договор подряда от 29.01.2013 г. № 30-3000/ГП-10 с подрядной организацией ОАО «Стройтрансгаз», которое заключило договор субподряда с ЗАО «Геофорум». При реализации этого нового энергообъекта возникли сложности с проведением строительства на участках, по которым у ОАО «ФСК ЕЭС» имелась непогашенная задолженность за предыдущий период по ранее построенному титулу ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС - Невинномысск. Коваленко Е.Г. отказывалась от подписания договоров аренды для нового строительства до полного погашения задолженности по ранее построенному объекту. На участке Коваленко Е.Г. строительство нового объекта не планировалось, но он был необходим для подъезда строительной техники и подвоза строительных материалов для строительства нового энергообъекта. ЗАО «Г еофорум» заключило с Коваленко Е.Г. договор аренды части участка от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320, по которому «Геофорум» оплатил имеющуюся задолженность, что подтверждается платежным поручением № 21 от 30.04.2014 г. Таким образом, ЗАО «Геофорум» оплатил истцу задолженность ОАО «ФСК ЕЭС» за период с 30.10.2011 г. по 29.04.2013 г. в размере 4 328 296,70 руб.
Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 19.07.2007 г. серии 61 АГ № 561414 предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 198,02 га с кадастровым номером 61:09:600002:618, расположенный: Ростовская область, Дубовский район, местоположение установлено относительно ориентира в границах КК 61:09:600002, поле № 51 Жуковского с/п, расположенного в граница участка (право собственности зарегистрировано 19.07.2007 г. № 61-61-14/015/2007-496).
16 июля 2008 года между Коваленко Е.Г. и ОАО «ФСК ЕЭС» заключен договор № 8/А, по которому истец передал ответчику в аренду часть площадью 53 500 кв.м земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства 500 кВ Волгодонская АЭС - Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС - Невинномысск с подстанцией 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ» на срок по 14.07.2009.
Границы арендуемой части земельного участка указаны на прилагаемом к договору плане (Приложение № 1).
По акту-приема-передачи от 16.07.2008 г. часть участка площадью 53 500 кв.м передана ответчику.
21 февраля 2011 года предпринимателем (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды № 183, по которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС-Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС - Невинномысск с ПС 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ»: №№ опор 54-62, в границах, указанных в карте (плане) части Участка (приложение № 1 к договору), площадью 13 335 кв.м.
В приложении № 1 к договору отображено местоположение арендуемой части в виде полосы, с указанием ее ширины - 5 м, и протяженности - 2037 м, а также в виде площадей под установку 9 опор 350 кв.м каждая.
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен по 30.10.2011 г.
В соответствии с пунктом 2.2 договора стороны установили, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с 01.11.2010 г., и данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу арендодателем части участка арендатору с 01.11.2010 г.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за 364 дня определен расчетом (Приложение № 2 к договору) в сумме 1 466 850 руб. Также пунктом 3.1 договора предусматривалась оплата обществом фактического пользования земельным участком в период с 29.07.10 по 31.10.10 в сумме 382 831,73 руб.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено единовременное перечисление арендной платы арендатором и платы за фактическое использование земельного участка на счет арендодателя в течение 60 календарных дней со дня подписания договора сторонами.
Согласно пункту 4.4.4 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении части участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Платежным поручением от 12.09.2011 г. № 719 общество перечислило предпринимателю 1 609 222,73 руб. по договору № 183 от 21.02.2011.
При рассмотрении дела представитель ответчика пояснила, что помимо суммы 1 609 222,73 руб., перечисленной на счет Коваленко Е.Г., ответчик перечислил 240 459 руб. в бюджет в счет уплаты НДФЛ за Коваленко Е.Г. (платежное поручение № 3720 от 12.09.2011 г.). Общая оплаченная сумма таким образом составила 1 849 681,73 руб.
Истец данный порядок расчетов не отрицал и не оспаривал полную оплату ответчиком указанной в договоре суммы 1 849 681,73 руб. (платы за период по 30.10.2011 г.).
Ссылаясь на то, что после 30.10.2011 г. общество продолжало использовать арендуемую часть земельного участка, предприниматель обратилась в арбитражный суд.
Договор связан с деятельностью филиала общества - МЭС Юга, расположенного в городе Железноводске Ставропольского края, в связи с чем истец на основании части 5 статьи 36 АПК РФ вправе предъявить иск в Арбитражный суд Ставропольского края.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истцом ко взысканию предъявлена арендная плата за период с 31.10.2011 г. по 30.10.2014 г. в общей сумме 4 400 550 руб., исходя из определенного договором размера арендной платы (1 466 850 руб. за каждые 364 дня).
При рассмотрении дела ответчиком представлен договор аренды между истцом и ЗАО «Геофорум» № ГФ/13.017-0П/320 от 21.01.2014 г., согласно пункту 1.1 которого истец (арендодатель) обязался предоставить арендатору (ЗАО «Геофорум») за плату во временное пользование часть площадью 57 500 кв.м земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС - Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС - Невинномысск с ПС 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ», в границах, указанных в схеме расположения части (приложение № 1 к договору).
Согласно пункту 2.1 указанного договора срок аренды: с 21.01.2014 г. по 22.01.2014.
В соответствии с пунктом 3.1 договора № ГФ/13.017-0П/320 от 21.01.2014 г. арендная плата установлена в размере 15 796,70 руб. Этим же пунктом также предусмотрена оплата за фактическое использование земельного участка в период с 30.10.2011 г. по 29.04.2013 г. в общей сумме 4 328 296,70 руб.
Платежным поручением № 21 от 30.04.2014 г. ЗАО «Геофорум» перечислило истцу 4 344 093,40 руб. в качестве оплаты аренды части земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 по договору № ГФ/13.017-ОП/320 от 21.01.2014.
Ответчик и третьи лица указывают, что данную оплату следует считать оплатой задолженности ОАО «ФСК ЕЭС» перед истцом.
При рассмотрении дела представитель ОАО «Стройтрансгаз» дал следующие пояснения: при заключении договора аренды с Коваленко Е.Г. в 2011 году ширина полосы арендуемой части была принята в пределах, достаточных для осуществления проектирования. Для строительства, а также для получения положительного заключения госэкспертизы проектной документации и разрешения на строительство, ширина полосы арендуемой части должна быть, в данном случае, ~27 метров, поэтому в конце 2011 года с Коваленко Е.Г. была достигнута договоренность об аренде части площадью 57 500 кв.м. После этого ОАО «ФСК ЕЭС» был подготовлен и направлен проект договора аренды от 26.04.2012 г., этот проект был подписан со стороны Коваленко Е.Г. и передан в ОАО «ФСК ЕЭС». Позднее для получения разрешения на строительство был представлен подписанный со стороны Коваленко Е.Г. договор от 26.04.2012 г. и письмо ОАО «ФСК ЕЭС» о том, что на тот момент проводились корпоративные процедуры согласования проекта договора. В дальнейшем со стороны ОАО «ФСК ЕЭС» договор от 26.04.2012 г. подписан не был. Фактически для строительства была необходима и использовалась часть земельного участка, полосой с шириной ~27 м, общей площадью 57 500 кв.м. В 2013 году началось строительство другой линии - «ВЛ 500 кВ Ростовская АЭС - Тихорецкая № 2», которая не проходила по участку Коваленко Е.Г., однако ее строительство запроектировано по смежным участкам, принадлежащим Пупкову С.В. и Нагибину С.П. При этом по участку Пупкова С.В. проходит и линия «Волгодонская АЭС-Невинномысск». В ходе переговоров с Пупковым С.В. об аренде части его участка для строительства второй линии («Ростовская АЭС - Тихорецкая2»), он (Пупков С.В.) выставил условие о погашении задолженности по ранее заключенным договорам на строительство первой линии («Волгодонская АЭС-Невинномысск»). Причем, он потребовал оплатить задолженность как по своим участкам, так и по участку Коваленко Е.Г. Так, от Пупкова С.В. поступило письмо № 46 от 25.03.2014 г. с приложенными расчетами конкретных сумм задолженностей по всем указанным выше трем участкам. Вопрос об оплате задолженности по ранее заключенным ОАО «ФСК ЕЭС» договорам аренды (не только с Пупковым С.В. и Коваленко Е.Г.) рассматривался в феврале 2014 года на совещании с участием ОАО «ФСК ЕЭС» и ОАО «Стройтрансгаз», на котором последнее приняло на себя обязательства по выплате этих долгов. В свою очередь, ОАО «Стройтрансгаз» дало поручение субподрядчику ЗАО «Геофорум» на оплату этих долгов с оформлением соответствующих документов. С целью погашения задолженностей между ЗАО «Геофорум» заключены с Пупковым С.В. и Коваленко Е.Г. договоры № ГФ/13.017- ОП/319 и ГФ/13.017-ОП/320 от 21.01.2014 г. Договоры фактически подписаны в марте 2014 года, но дату на них ЗАО «Геофорум» указало «21.01.2014». Помимо изложенного, имели место следующие обстоятельства: до достижения договоренности с Пупковым С.В. по строительству второй линии («Ростовская АЭС - Тихорецкая-2»), была достигнута договоренность с Нагибиным С.П. по строительству на его участке этой линии. В отсутствие договоренности с Пупковым С.В. были начаты строительные работы на участке Нагибина С.П., и подъезд строительной техники и подвоз стройматериалов на его участок осуществлялся по части участка Коваленко Е.Г. (61:09:600002:618), т.е. другой части ее участка, а не той полосы, на которой велось строительство первой линии («Волгодонская АЭС-Невинномысск»). Это зафиксировано комиссией с участием, в том числе представителя ОАО «Стройтрансгаз» и Пупкова С.В., в акте осмотра земельного участка (в марте или в апреле 2014 года). Проезд осуществлялся без оформления договора с Коваленко Е.Г., в связи с чем возникла необходимость возмещения причиненных убытков и компенсации стоимости пользования этой частью участка Коваленко Е.Г. Об этом, в частности, указано в письме Пупкова С.В. от 25.03.2014 г. № 46, к которому прилагался составленный им расчет убытков. Для выплаты истице этих сумм были оформлены договор аренды № ГФ/13.017-ОП/317 от 01.03.2014 г. и соглашение о возмещении убытков от 01.03.2014 г. Указанная в договоре и соглашении дата «01.03.2014» не соответствует действительности, т.к. фактически договор и соглашение были подписаны в апреле 2014 года. В этих договоре и соглашении указан кадастровый номер другого участка Коваленко Е.Г. - 61:09:600002:617, однако в действительности этот участок (его часть) не использовался никаким образом, указание на часть этого участка было сделано лишь для того, чтобы в документации по строительству линии не было двух договоров с Коваленко Е.Г. по одному земельному участку (для того, чтобы не возникли проблемы при компенсировании в будущем этих затрат от ОАО «ФСК ЕЭС»). В дальнейшем между ОАО «Стройтрансгаз» и ЗАО «Геофорум» заключено соглашение, по которому ОАО «Стройтрансгаз» возместило ЗАО «Геофорум» уплаченные Пупкову С.В. и Коваленко Е.Г. суммы. ОАО «ФСК ЕЭС» эти суммы обществу «Стройтрансгаз» еще не возместило.
Представитель ответчика подтвердила данные пояснения ОАО «Стройтрансгаз» по фактическим обстоятельствам.
Между тем, истица отрицает наличие таких договоренностей между ней, ответчиком и ЗАО «Геофорум». В письменных объяснениях Коваленко Е.Г. пояснила, что после заключения договора аренды № 183 от 21.02.2011 г. ответчик высказал намерение дополнительно арендовать иную часть того же земельного участка площадью 57 500 кв.м. Проект нового договора согласован Коваленко Е.Г. 26.04.2012 г. и направлен в адрес ответчика, однако данный договор не был подписан со стороны арендатора и впоследствии был переделан на иное юридическое лицо - ЗАО «Геофорум» (договор № ГФ/13.017-ОП/320 от 21.01.2014 г.). При заключении договора аренды № ГФ/13.017-ОП/320 от 21.01.2014 г. представители ЗАО «Геофорум» не говорили, что заключают договор за ОАО «ФСК ЕЭС» для погашения его задолженности, никаких условий о том, что данный договор является заменой ранее заключенного договора от 21.02.2011 г. со стороны ОАО «ФСК ЕЭС» не ставилось и ей (Коваленко Е.Г.) не сообщалось. Договор аренды № ГФ/13.017-ОП/317 от 01.03.2014 г. и соглашение о возмещении убытков от 01.03.2014 г. заключены в отношении другого земельного участка - с кадастровым номером 61:09:600002:617. Относительно взаимоотношений с Пупковым С.В. истица пояснила, что не уполномочивала его на представление своих интересов и на действия от ее имени в переговорах с ОАО «ФСК ЕЭС» по вопросам согласования условий и заключения договоров аренды.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Пупков С.В. также указал, что Коваленко Е.Г. поручила ему представлять ее интересы в расчетах с ОАО «ФСК ЕЭС».
Оценив пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля и письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.
Первым договором аренды, заключенным между истцом и ответчиком в отношении части спорного земельного участка для строительства линии «Волгодонская АЭС- Невинномысск» являлся договор аренды № 8/А от 16.07.2008 г. (площадь части 53 500 кв.м).
Договор аренды № 183 от 21.02.2011 г. заключен по истечении срока аренды договора № 8/А и в новом договоре стороны уменьшили площадь арендуемой части до 13 335 кв.м.
Проект договора от 26.04.2012 г. в отношении части площадью 57 500 кв.м был подписан со стороны Коваленко Е.Г. (арендодатель) и передан ответчику (арендатор), после чего, как указывает ОАО «Стройтрансгаз» и подтверждает ответчик, для строительства использовалась указанная в этом договоре площадь 57 500 кв.м.
В описи представляемых документов для оформления разрешения на строительство в строке № 21 указано гарантийное письмо ОАО «ФСК ЕЭС» о заключении договора от 26.04.2012 г. На основании представленных документов 28.12.2012 г. Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству выдано разрешение № RU61/08/26- 0118-Госстрой на строительство линии «Волгодонская АЭС - Невинномысск».
Таким образом действия ответчика свидетельствуют об акцепте им нового договора аренды (статья 438 Гражданского кодекса).
Доводы Коваленко Е.Г. о том, что договор от 26.04.2012 г. является договором на иную часть земельного участка, судом отклоняются ввиду следующего.
Границы части площадью 13 335 кв.м и части площадью 57 500 кв.м отображены в планах - приложениях № 1 к договорам, соответственно, № 183 от 21.02.2011 г. и от 26.04.2012.
На обоих планах части указаны в виде полосы, в границах которой расположены одни и те же опоры (№№ 54-62), т.е. место прохождения полосы совпадает. Исходя из общей площади - 57 500 кв.м, эта полоса шире полосы части площадью 13 335 кв.м. Таким образом, часть площадью 57 500 кв.м включает в себя территорию части площадью 13 335 кв.м.
С учетом этого, суд приходит к выводу о заключенности договора аренды от 26.04.2012 г. на условиях, указанных в проекте, подписанном Коваленко Е.Г., и принятых конклюдентными действиями ответчика.
Согласно пункту 2.1 договора от 26.04.2012 г. срок аренды установлен с 01.05.2012 г. по 29.04.2013.
В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора арендная плата установлена в размере 2 875 000 руб. Также этим пунктом стороны договорились, что плата за фактическое использование участка за период с 30.10.2011 г. (т.е. с даты окончания срока по договору № 183 от 21.02.2011 г.) по 30.04.2012 г. составляет 1 453 296,70 руб.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата и плата за фактическое использование земельного участка вносится арендатором единовременно путем перечисления на счет арендодателя в течение 60 календарных дней со дня подписания договора арендодателем.
Пунктом 4.4.4 договора установлено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении части участка в случае его освобождения до истечения срока аренды.
Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю при прекращении договора аренды.
В силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Истец, обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, не указал договор от 26.04.2012 г., однако, учитывая способ согласования этой сделки ответчиком (необходимость оценки договора судом на предмет заключенности) и то, что предметом спора по делу является плата за пользование частью земельного участка, суд вправе самостоятельно дать правовую оценку сделкам сторон и квалифицировать заявленные требования.
Цена договора от 26.04.2012 г. выше цены договора № 183 от 21.02.2011 г., поэтому для удовлетворения иска не имеет принципиального значения, с какой именно даты договор от 26.04.2012 г. считается заключенным (в любом случае не позднее 28.12.2012 г., когда было выдано разрешение на строительство).
Подлежат отклонению ссылки ответчика и третьих лиц на оплату задолженности за период с 30.10.2011 г. по 29.04.2013 г. путем заключения ЗАО «Геофорум» договора аренды от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320 с истцом.
Из пояснений ответчика и третьих лиц, представленной ими переписки и протоколов совещаний усматривается, что они действительно имели намерение на то, чтобы ЗАО «Геофорум» погасило задолженность ОАО «ФСК ЕЭС» перед истцом.
Однако, договор от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320 заключен ЗАО «Геофорум» с Коваленко Е.Г., а она согласно ее объяснения таких намерений не имела. Оценивая добросовестность пояснений Коваленко Е.Г. суд учитывает, что в 2014 году в период согласования договора № ГФ/13.017-ОП/320 имело место и согласование условий возмещения за пользование другой частью участка Коваленко Е.Г., по которому осуществлялся проезд к участку Нагибина С.П. (о чем указал представитель ОАО «Стройтрансгаз»). Кроме того, как видно из пояснений представителя ОАО «Стройтрансгаз» имели место многочисленные несоответствия в составленных в 2014 году документах.
Доказательств, свидетельствующих о том, что Коваленко Е.Г. при заключении договора № ГФ/13.017-ОП/320 те же намерения, что ответчик и третьи лица, не представлено.
Суд исследовал содержание договора от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса и установил отсутствие в его тексте положений о том, что указанные в нем суммы являются задолженностью ОАО «ФСК ЕЭС». Наоборот, договор составлен в форме сделки аренды между Коваленко Е.Г. как арендодателем и ЗАО «Геофорум» как арендатором.
Платежное поручение № 21 от 30.04.2014 г. содержит ссылку на договор от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320. ЗАО «Геофорум» не указало в платежном поручении о том, что перечисляемая по нему сумма является оплатой за ОАО «ФСК ЕЭС».
При этом, суд пришел к выводу о тождестве частей, указанных в качестве предмета договоров аренды от 26.04.2012 г. и от 21.01.2014 г. Так, в планах (Приложение № 1 к договорам) конфигурация частей одинакова и представляет собой полосу равной протяженности (2300 м), площади частей равны (57500 кв.м), в обоих планах отображены одни и те же опоры (№№ 54-62) в границах арендуемых частей.
Вместе с тем, это означает, что ЗАО «Геофорум» не могла быть предоставлена в аренду истцом та же часть земельного участка, которая уже находилась в аренде ОАО «ФСК ЕЭС».
Однако, это не изменило правоотношения между ОАО «ФСК ЕЭС» и истцом, возникшие на основании договора аренды от 26.04.2012 г.
При отсутствии передачи арендатору (ЗАО «Геофорум») части земельного участка платеж арендатора может считать неосновательным, что влечет возникновение неосновательного обогащения у Коваленко Е.Г. за счет ЗАО «Геофорум». В то же время, это не прекратило обязательства ОАО «ФСК ЕЭС» перед Коваленко Е.Г.
Суду представлено соглашение о перемене лица в обязательстве от 06.10.2014 г. № 30- 3000/ГП-10/002, заключенное между ЗАО «Геофорум» и ОАО «Стройтрансгаз», по которому ЗАО «Геофорум» передало ОАО «Стройтрансгаз» все прав и обязанности по договорам, указанным в приложении, в том числе по договору с Коваленко Е.Г. от 21.01.2014 г. № ГФ/13.017-ОП/320.
Однако, суду не представлено доказательств уступки ответчику (ОАО «ФСК ЕЭС») права требования денежных средств, перечисленных по платежному поручению № 21 от 30.04.2014 г., равно как не представлено доказательств последующего зачета встречных денежных требований. Более того, после принятия иска зачет возможен только путем предъявления встречного иска.
Возражая по размеру площади части земельного участка, используемой в спорный период, ответчик ссылался на завершение строительства энергообъекта в декабре 2012 года, в подтверждение чего представил акт от 29.12.2012 г. № 846 приемки законченного строительства объекта, и утверждал, что с указанного времени часть земельного участка используется исключительно в целях эксплуатации опор ВЛ, поэтому арендная плата подлежит расчету от площади только под опорами - 1153 кв.м.
Вместе с тем, уменьшение фактически используемой арендатором площади, чем предусмотрено договором аренды, не исключает его обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, т.к. ее размер определен в договоре в твердой сумме и не зависит от фактически занимаемой площади.
Доказательств внесения после окончания строительства изменений в договор в части площади и границ арендуемой площади, суду не представлено.
Из материалов дела следует, что 16.05.2014 г. на кадастровый учет поставлены образованные из земельного участка с кадастровым номером 61:090600002:618 участки: площадью 1152 кв.м с кадастровым номером 61:090600002:1530 (под опорами) и 1978653 кв.м с кадастровым номером 61:090600002:1531 (остальная площадь участка).
Вместе с тем, кадастровые работы проводились подрядчиком ответчика без согласия истца, что подтвердил в судебном заседании представитель ответчика.
29 января 2015 года после установления данного факта в ходе рассмотрения дела истец обратился в орган кадастрового учета и 09.02.2015 г. сведения об указанных земельных участках (носящие временный характер) аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.
Ответчик ссылается на то, что договором не предусмотрено составление акта о возврате арендуемой части земельного участка.
Между тем, обязанность доказывания возврата (освобождения) арендуемого имущества лежит на ответчике как арендаторе.
При этом, пунктом 4.4.4 договора аренды предусмотрено уведомление арендатором арендодателя.
Доказательств такого уведомления и возврата истцу части земельного участка обществом не представлено.
Ссылка ответчика на проведение рекультивации земельного участка истца в 2009 году не может быть принята во внимание, поскольку не согласуется с датой заключения договора аренды № 183 от 21.02.2011 г. и от 26.04.2012 г.
В свою очередь истец представил акт обследования земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600002:618, проведенного 20.02.2015 г. комиссией в составе главы Жуковского сельского поселения Чайкина С.В., кадастрового инженера Тимоховича П.И., Коваленко Е.Г. и Пупкова С.В. (собственника смежного участка). В данном акте указано, что комиссия зафиксировала отсутствие рекультивации на части земельного участка вдоль линии электропередачи.
Принимая во внимание изложенное, требования о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Ко взысканию заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами:
- 8 477,71 руб., начисленных за период с 23.08.2011 г. по 12.09.2011 г. за просрочку внесения первой оплаты по договору (1 849 681,73 руб.);
- 261 527,13 руб. за период просрочки с 28.10.2012 г. по 25.12.2014 г. за неоплату арендной платы за период пользования с 31.10.2011 г. по 27.10.2012;
- 140 848,16 руб. за период просрочки с 27.10.2013 г. по 25.12.2014 г. за неоплату арендной платы за период пользования с 28.10.2012 г. по 26.10.2013;
- 18 488,42 руб. за период просрочки с 31.10.2014 г. по 25.12.2014 г. за неоплату арендной платы за период пользования с 27.10.2013 г. по 30.10.2014.
Из условий договоров следует, что стороны предусмотрели внесение арендной платы через 60 дней с даты подписания договора (т.е. с даты начала течения 364-дневного периода аренды).
Данное условие подлежит применению и в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок.
Истцом при начислении процентов началом просрочки принято окончание каждого 364-дневного периода, что не противоречит условиям договора.
Таким образом, иск в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами также подлежит удовлетворению.
При принятии иска истцу представлена отсрочка уплаты государственной пошлины, которая в связи с удовлетворением требований подлежит взысканию в бюджет с ответчика.
Учитывая изложенное и руководствуясь указанными правовыми нормами, а также ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Взыскать с открытого акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в пользу индивидуального предпринимателя Коваленко Елены Геннадьевны 4 829 891 рубль 42 коп., из которых 4 400 550 руб. основного долга и 429 341,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с открытого акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в доход федерального бюджета 47 149 руб. государственной пошлины.
Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.
Судья Э.И. Орловский
