Муниципалитет не всегда грамотно может распорядиться находящимися в собственности земельными участками

Богатая практика Юридического агентства «СРВ» позволяет с большой долей уверенности утверждать: если земельным участком пользуется одно лицо, а зданием, строением или сооружением на нем – распоряжается другое, то конфликта интересов в какой-то момент избежать будет сложно. Хотя в земельном праве вроде бы действует общеизвестный принцип единства земли и связанных с ней объектов, в реальности он пока воплощен далеко не всегда. Причем стоит отметить, что по этому поводу до сих пор нет единой правоприменительной практики. Суды не всегда трактуют похожие проблемные ситуации в одном ключе, потому что современное российское законодательство (при постоянном анонсировании изменений в подходах) в целом еще предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. Довольно часто к разбирательству споров о единстве земли и строений вынуждена подключаться высшая инстанция.

По большому счету виной такого положения дел можно считать «наследство» советской эпохи, когда вся земля оставалась в собственности у государства. Надо сказать, что положение дел меняется медленно. Оборот недвижимости в девяностые годы прошлого века, по экспертным оценкам, был развит слабо, потому в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству.

В отличие от многих стран, которые сейчас принято называть развитыми юрисдикциями и где власти стремятся передать как можно больше участков в частную собственность, получая доход в виде налога и воспринимая все построенное на земельном участке как его составную часть, Россия продолжает «осторожничать». Львиная доля земельных массивов по-прежнему находится во владении Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Стоит признать, это далеко не всегда эффективные собственники. Однако столь очевидное неравенство сторон по эффективности, как правило, по факту играет только против реальных пользователей земли, нередко оставляя бизнес в нестабильном и подвешенном положении.

Теперь более конкретно остановимся на теме о взаимодействии с органами госвласти и местного самоуправления по земельным вопросам. Как известно, получить участок в аренду можно по результатам торгов – это логично. Но процедура, которую законодатели пытаются совершенствовать, все же остается не только длительной и формализованной, а еще и со множеством пробелов, причем особенно на уровне субъектов и муниципалитетов. Ясно, что «правилам игры» недостает четкости – примеры из жизни легко подтверждают: непредсказуемые сложности могут поджидать бизнес практически на каждом шагу.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования Крыловский район с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Макаренко Владимиру Анатольевичу, возглавляющему крестьянское фермерское хозяйство, о признании незаконным постановления администрации Крыловского сельского поселения от 27.07.2016 №329-пз «О заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения», а также соответствующего договора аренды. Кроме того, по мнению истца, следовало применить последствия недействительности сделки в виде возвращения земельного участка органу местного самоуправления.

Главную подоплеку этих требований стоит искать в следующем. 15 октября 2007 года решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-15482/2007 был удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью «Гранит» к СПК колхозу «Кавказ» о признании его владельцем недвижимого имущества, расположенного в том числе в краснодарской станице Крыловской. В частности, речь шла о свинотоварной ферме, на объекты в составе которой ООО «Гранит» впоследствии зарегистрировало свои права собственности. Интересы ООО «Гранит» как третьего лица в этом споре представляли специалисты Юридического агентства «СРВ».

Как выяснилось, две конюшни с пристройками по факту оказались расположены в границах земельного участка, переданного в 2016 году в аренду индивидуальному предпринимателю. При этом процедурные нарушения, допущенные муниципалитетом при заключении договора аренды, по мнению районных властей, нарушили права как собственника упомянутых строений, так и неопределенного круга лиц на использование территории. Собственно, с этим согласился впоследствии и суд.

Как известно, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отсылая к пункту 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Арбитражный суд Краснодарского края напомнил, что для признания им ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух упомянутых обстоятельств. При этом, отсутствие хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом в итоге было установлено, что, во-первых, извещение о предоставлении земельного участка администрацией поселения в нарушении пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не было размещено в установленный законом срок. Это является серьезным нарушением подготовки и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Во-вторых, были выявлены существенные изъяны в содержании извещения, опубликованного в газете «Авангард» 23.04.2016 №43 (10537) о предварительном согласовании земельного участка для сельскохозяйственного использования. Из текста следует, что он адресован исключительно гражданам, заинтересованным в предварительном согласовании предоставления данного земельного участка. Соответственно, только они в течение тридцати дней со дня опубликования и размещения извещения вправе подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже права заключения договора аренды земельного участка. Хотя следовало указать более широкий круг лиц. Это особенно актуально в свете того, что договор аренды впоследствии был заключен с индивидуальным предпринимателем.

Суд установил, что по факту оспариваемым постановлением администрации поселения от 27.07.2016 № 329-пз «О заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения между администрацией Крыловского сельского поселения Крыловского района и ИП главой КФХ Макаренко Владимиром Анатольевичем» объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу, оказались изъяты из пользования предприятием и переданы в аренду предпринимателю вместе с земельным участком, на котором они расположены.

При указанных обстоятельствах, требования истца были признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению. Участок был возвращен органу местного самоуправления, поскольку полномочия по распоряжению земельным участком им были реализованы ненадлежащим образом. Добавим, что решение Арбитражного суда Краснодарского края впоследствии не было обжаловано.

Если же возвращаться к общим тенденциям, то хоть и медленный, но все же намечен поворот в развитии законодательства и судебной практики к тому, чтобы земельный участок и расположенная на нем недвижимость «сближались» в правовых режимах. Тогда удастся исключить пресловутую неопределенность для всех сторон, в первую очередь – для задействованных субъектов предпринимательства.

Заместитель генерального директора
ООО «Юридическое агентство «СРВ»
Е.И. Грунис